空き家になったマンションの管理や売却はどうする?できるだけ高く売るコツも解説!

コラム

「海外赴任になったので、住んでいたマンションを手放したい」

「転勤するけど、できればマンションはそのまま持っていたい…」

「相続で引き継いだマンションは、そのままにしていてもいい?」

現在住んでいるマンションから出ることになったり、空き家となるマンションを相続したりすると、どう対応するのがよいか悩むでしょう。

マンションは、空き家にして放置しておくだけでもコストがかかり、トラブルの原因になり得るため、何かしらの対応が必要です。

しかし、売却できる物件なのか、将来的に住む予定があるかなど、状況はそれぞれのケースで異なります。

そのため、マンションが空き家になる予定の場合、現在の状況や将来設計に合わせて売却・賃貸・保有・無償譲渡のいずれかを選択しなければなりません。

本記事では、空き家になるマンションに対して取れる選択肢について、メリット・デメリットや、各々が向いているケースについて解説します。

【この記事でわかること】

  • 住まなくなったマンションをどうすべきか選択肢と解決法がすべてわかる
  • 選択肢の特徴と向いているケースがわかる
  • 中古マンションを高く売却するコツがわかる
  • 判断の参考になる、空き家の現状と将来的な課題がわかる

本記事を読めば、人が住まなくなるマンションをどうすればよいのか、具体的な対応がわかります

もし、売却に困っている空き家マンションがあれば、専門の買取業者へ相談してみてください。

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  1. マンションが空き家になるシチュエーション
  2. 住まなくなったマンションはどうする?4つの選択肢
  3. 選択肢①空き家として所有・管理する
    1. 空き家として所有・管理するメリット
    2. 空き家として所有・管理するデメリット
    3. 空き家として所有・管理するのが向いているケース
  4. 選択肢②賃貸物件として貸し出す
    1. 賃貸物件として貸し出すメリット
    2. 賃貸物件として貸し出すデメリット
    3. 賃貸物件としての貸し出すのが向いているケース
  5. 選択肢③売却する
    1. 売却するメリット
    2. 売却するデメリット
    3. 売却するのが向いているケース
  6. 選択肢④贈与(無償譲渡)する
    1. 贈与(無償譲渡)するメリット
    2. 贈与(無償譲渡)するデメリット
    3. 無償譲渡するのが向いているケース
  7. マンションを空き家として残す場合の適切な管理・メンテナンス方法
    1. 定期的に換気・通水・掃除を行う
    2. 害虫・害獣の対策・駆除を行う
  8. 中古マンションは売れにくい!高く売るコツはある?
    1. マンションの立地や状態から向いている売却方法を選ぶ
    2. 中古マンションの売買が得意な不動産会社を探す
    3. 売りにくい事情がある場合は訳あり物件の専門業者に相談する
    4. 3社以上の買取業者に相見積もりを取る
    5. キレイな状態にしておく
    6. 特別控除・特例を利用する
  9. マンションを取り巻く空き家問題の現状と将来
    1. 全国の空き家のうち半数が賃貸用の集合住宅
    2. 空き家は増加しているのに新築住宅数は増加傾向
    3. 今後問題は深刻化する!廃墟化するマンションが増加する見込み
  10. 空き家マンションについてよくある質問
    1. マンションが特定空家に指定される可能性はある?
    2. 空き家マンションに税金はかかる?
  11. マンションが空き家になるときは状況に合った選択を考えよう!

マンションが空き家になるシチュエーション

マンションが空き家になる主なシチュエーションとして挙げられるのが「相続」と「転勤・海外赴任」が決まったときです。

近年、マンションを相続しても管理できないケースが多く見受けられます。

たとえば、以下のような場合では、マンションを相続しても相続放棄されてしまい、空き家になってしまいます。

【マンションが相続放棄されるケース】

  • 相続人が都市部に住んでおり、遠方にある過疎地域の不動産を管理できない
  • マンションの築年数が古く、修繕維持積立金が高額・資産価値が低い

マンションを引き継いだとしても、経済的・生活的に所有し続けられないことが多いのです。

また、転勤や海外赴任によって物理的に住む人がいなくなるというケースもあり得ます。

リモートワークの普及などにより、転勤は減少傾向にあるものの、大企業を中心に転勤が命じられることは珍しくありません。

せっかく分譲マンションを購入しても、転勤で家を空けざるを得ないことがあるようです。

 

住まなくなったマンションはどうする?4つの選択肢

住まなくなったマンションの扱いには、以下4つの選択肢が存在します。

【住まなくなったマンションの対処例】

対処方法 メリット デメリット
空き家として所有・管理する ・転勤や出張の際に利用できる
・海外赴任からの帰国時に宿泊できる
・管理コストが高い
・経年劣化が進む
・住宅ローンが残っていると、支払いが負担になる
賃貸物件として貸し出す ・家賃収入が入る
・経年劣化を防げる
・借手が見つからない
・修繕リスクが発生する
・住宅ローンの借り換えが必要な場合がある
売却する ・まとまった資金が手元に入る
・管理が不要になる
・住宅ローンを完済しないと売却できない
・すべての不動産が売却できるとは限らない
無償譲渡する ・管理コストがかからない
・買い手が見つからない物件を処分できる
・仲介手数料がかからない
・譲渡相手に課税される
・瑕疵担保責任を負う可能性がある

次は、住まなくなったマンションをどうするのか、それぞれの選択肢についてメリット・デメリットと向いているケースについて解説します。

 

選択肢①空き家として所有・管理する

マンションを空き家として所有・管理する場合、拠点としての利用や、居住以外の使用ができるなどメリットがあります。

一方で、管理の手間や維持費がかかるなど負担もあるため、単に放置すれば簡単に終わる話でもありません。

空き家として所有・管理するのが向いているケースと併せて詳しく確認しましょう。

 

空き家として所有・管理するメリット

空き家として所有・管理するメリットは、具体的に以下のとおりです。

  • 将来的な資産となる
  • その土地での拠点を確保できる
  • 居住以外の使用ができる

マンションの寿命は100年を超えることもあり、住居としても資産としても、今後役立つ可能性があります。

 

将来的な資産となる

マンションを空き家として残しておくと、将来使える不動産資産となります。

現状、有効な活用方法がない場合でも、将来必要になるケースもあります。

所有しながら、必要になったタイミングで売却や活用方法を検討することも可能です。

立地条件や築年数、周囲の不動産の相場から、将来的にも不動産資産となることがわかる場合は、そのまま所有しておいてもよいでしょう。

 

その土地での拠点を確保できる

メインの住居として活用できない場合、別荘やセカンドハウスとしての利用を検討するのもよいでしょう。

いつでも暮らせる拠点があると、安心感を得られます。

具体的に、考えられるシチュエーションは以下のとおりです。

  • 海外からの一時帰宅
  • 出張時の住居
  • 週末用の住居
  • 別荘

出張や転勤、旅行が多い人ほど、拠点や宿泊場所として有効活用できるでしょう。

 

居住以外の使用ができる

空き家として保有しておくと、住居以外の用途で使用できます。

  • 親族や友人が来たときの宿泊場所
  • 仕事場としての作業スペース
  • 引っ越し先に持っていけない所有物の保管スペース

マンションは住居以外にもさまざまな用途で使えるため、活用方法の有無を考えてから手放すかを判断しましょう。

 

空き家として所有・管理するデメリット

空き家として所有・管理するデメリットは以下のとおりです。

  • 人が住まないと住宅は劣化しやすくなる
  • 資産価値が下がる
  • 犯罪に巻き込まれるリスクがある
  • 維持管理費がかかる

メリットと併せてデメリットの内容も理解してから、空き家をそのまま所有・管理するか判断しましょう。

 

人が住まないと住宅は劣化しやすくなる

人が住んでいない部屋や建物は、日々のメンテナンスが行き届かないため、劣化しやすくなります。

売却時には多額のリフォーム費用が発生する可能性もあるので要注意です。

【人が住んでいないと起こる劣化】

  • 湿気でカビが発生する
  • 木材の腐食が進む
  • 汚れが固着する
  • 水道管が乾燥し、害虫や害獣が住みつく
  • 庭木が伸び放題になる

空き家を保有し続ける場合は、定期的に訪問しメンテナンスをする必要があります。

 

資産価値が下がる

マンションは空き家のまま放置すると、資産価値が下がるため、いざ売ろうとしても売却価格が下がってしまいます。

築年数が古くなるのはもちろん、メンテナンス不足のため修繕費用が必要になる可能性もあるためです。

できるだけ劣化させないためには、以下を意識して管理するとよいでしょう。

【劣化させない方法】

  • 定期的にメンテナンスする
  • 空き家管理のサービスを使う
  • 期間を決めて貸し出す

人が住んでいないマンションは劣化が進むことも考えると、やはり定期的なメンテナンスが欠かせません。

 

犯罪に巻き込まれるリスクがある

空き家になっていると、空き巣や不法侵入、不法占拠、放火といった犯罪に巻き込まれるリスクがあります。

そのため、保有を続けるときは、セキュリティの強化が必要です。

たとえば、防犯カメラの設置や町内会と連携するなどして、犯罪に巻き込まれないよう対策しましょう。

また、郵便物を定期的に回収したり、メンテナンスをしたりして空き家であっても管理が行き届いている状況を作る必要があります。

 

維持管理費がかかる

マンションに人が住んでいなくても、維持管理費がかかる点もデメリットです。

具体的に、マンションの維持管理にかかる費用を以下で確認しましょう。

固定資産税・都市計画税

費用の特徴
  • 不動産を保有しているだけでかかる税金
金額の調べ方
  • 納税通知書を見る
  • 役所で固定資産税課税台帳を見る


共益費・管理費・清掃費・修繕費

費用の特徴
  • 人が住んでいなくても支払う義務がある費用
  • 平均は2万円程度なものの、マンションごとに大きく異なる
金額の調べ方
  • 管理会社に確認する
  • 通用を見る
  • 売買契約書を見る


水道代・光熱費

費用の特徴
  • 基本料金・使用した分の料金を支払う必要がある
  • 掃除や換気のために、休止手続きはしないことを推奨
金額の調べ方
  • 通帳を見る
  • 管理会社に確認する


各種保険料(火災保険や地震保険)

費用の特徴
  • 万が一に備えて、人が住んでいなくても負担する必要がある
金額の調べ方
  • 保険証券を見る
  • 通帳を見る


【セキュリティ・空き家管理代行サービスにかかる費用】

費用の特徴
  • 劣化を防ぐ、犯罪に巻き込まれないために対策する必要がある
金額の調べ方
  • サービス会社に確認する


「人が住んでいないのに…」と感じがちですが、マンションの保有を続けるうえでは、これらの費用はどうしても必要となります。

 

空き家として所有・管理するのが向いているケース

一定期間のみの異動である場合、新たに拠点を探すよりも、空き家として残してあるマンションに戻るほうが手間がかかりません。

そのため、下記のようなケースでは、マンションを空き家のまま保有が向いています。

【向いているケース】

  • 海外赴任が短期間の場合や、赴任中も一時的に帰国の予定がある
  • 短期的な国内転勤が発生する

短期的な海外赴任や転勤に伴い、保有マンションを手放そうとしている場合は、空き家としての保有も検討できるでしょう。

 

選択肢②賃貸物件として貸し出す

空き家になったマンションは、賃貸として貸し出す選択肢もあります。マンションの所有権を残したまま、家賃収入を得られる点が魅力でしょう。

賃貸以外の選択肢として民泊を開業できる可能性もありますが、実際には難しいのが現状です。

民泊の運営には簡易宿所の営業許可を取る必要があり、多くの制約が設けられています。

また、「現に人の生活の本拠として使用されている家屋に該当しない」という条件があるので、住民票を移さない一時的な転勤や海外赴任の際には許可が下りない可能性があります。

近隣トラブルやマンション規約の違反にも配慮しなければならないため、賃貸物件として貸し出すほうが、現実的な選択肢となるでしょう。

ここからは、空き家になるマンションを、賃貸物件として貸し出すメリット・デメリットと、向いているケースについて解説します。

 

賃貸物件として貸し出すメリット

空き家になるマンションを賃貸物件として貸し出すメリットは、次のとおりです。

  • 家賃収入を得られる
  • 劣化を軽減できる
  • 維持・管理にかかる費用は経費として計上できる
  • 将来的に自分で住むことができる

貸し出せる物件であれば、数ある選択肢のなかでもとくに魅力的に感じる人は多いでしょう。

 

家賃収入を得られる

空きマンションを貸し出すことで、家賃収入を確保できる点は大きなメリットです。

本来保有するだけでかかる維持費用の負担も、家賃収入によって軽減できます。

十分な家賃収入が見込めるかは、同条件のマンションの家賃相場をよく調べる必要があります。

できれば、家賃は維持費を差し引いても利益が出る金額に設定しておくとよいでしょう。

維持費の負担と相殺でき、資産としての不動産は所有し続けられます。

 

劣化を軽減できる

空き家にせず賃貸物件にすることで、そのまま放置するよりも劣化を軽減できます。

人が住めば、定期的に換気・清掃がなされ、自ずと水道やガスを使用することになります。

経年劣化は防げませんが、換気不足によるカビや腐食の発生、害虫・害獣の発生、配管の乾燥など使用頻度が少ないことによる劣化の防止には効果的です。

 

維持・管理にかかる費用は経費として計上できる

家賃収入は不動産所得に該当するため、管理や維持にかかる費用を経費として計上できます。

【経費として計上できる費用】

  • 固定資産税
  • 損害保険料(火災保険料・地震保険料など)
  • 減価償却費
  • 修繕費(修繕積立金)
  • 委託管理費・共益費 など

不動産を所有しているだけで支払いが求められる税金や維持管理にかかる費用は、経費として認められているため、空き家にするよりも経済的負担を抑えられます。

 

将来的に自分で住むことができる

空き家を貸し出すことで、将来的に自分や家族で住む選択を残せるのもメリットです。

現状は空き家に住む予定がなくても、将来どうなるかわかりません。

他方で、空き家は維持するだけでも費用がかかるため、不確かな将来のために長期間費用を負担し続けるのは難しいものです。

そのような場合でも、賃貸に出せば家賃収入を得られるため、維持費の負担を軽減しつつ、将来の住居を確保できます。

 

賃貸物件として貸し出すデメリット

賃貸物件として貸し出す場合のデメリットも確認しておきましょう。

注意すべきデメリットは以下の通りです。

  • 必ずしも入居者を確保できるとは限らない
  • 入居者や近隣住民とトラブルになるリスクがある
  • 住宅ローンの借り換えが必要なケースもある

空き家を賃貸として貸し出せば、家賃収入も得られメンテナンスも必要ないなどのメリットはあります。

ただし、デメリットも存在するので理解したうえで賃貸するかを選択しましょう。

 

必ずしも入居者を確保できるとは限らない

賃貸物件として募集をしても、必ずしも入居者が入るとは限りません

立地や物件の状態によっては、入居者が見つからないことも大いにあり得ます。

また、適切に家賃やターゲットを設定できなければ、たとえ借り手が見つかったとしても十分な収入が見込めません。

個人で空き家対策をするのは難しいため、賃貸物件の取り扱いに強い不動産会社を探し、入居者の募集や契約を委託するとよいでしょう。

 

入居者や近隣住民とトラブルになるリスクがある

空き家を賃貸に出すと、入居者や近隣住民とトラブルになるリスクがあります。

管理責任は貸主にあるため、トラブル発生時には対応しなくてはなりません。

【マンションの貸し出しで起こり得るトラブル】

  • 設備不良
  • 破損や汚れ
  • ゴミ屋敷化
  • 騒音クレーム
  • ゴミ出しルールの違反
  • 家賃の滞納

万が一に備えて、「建物賃貸借契約書」で規定を定め、入居前にしっかり説明したうえで合意を得ることが重要です。

法的な知識がない場合は、賃貸不動産経営管理士や不動産会社に契約やトラブル対応を代行してもらいましょう

 

住宅ローンの借り換えが必要なケースがある

住宅ローンが残っているマンションを貸し出したい場合は、金融機関に相談しましょう。住宅ローンによっては、借り換えが必要なケースもあります。

たとえば民間ローンである「フラット35」は「返済が終了するまで融資住宅に住むこと」が利用条件です。

ただし、転勤や海外赴任に伴い一時的に住めなくなった場合は、管理人を置いて契約を継続できるなど、一部例外措置も受けられます。

現在利用している住宅ローンのままでは貸し出しできないケースもあるため、賃貸を検討する場合は、まずは金融機関に相談してください。

 

賃貸物件としての貸し出すのが向いているケース

賃貸物件として貸し出すのが向いているケースは以下のとおりです。

【向いている人】

  • 赴任期間が決まっている
  • 住宅ローン残高が多い
  • 将来的に住む予定がある

向いている物件(借り手が見つかりやすい物件)】

  • 条件がよい(駅から近い・築年数も浅い・コンパクトな間取りなど)
  • 実質利回りが3~6%以上見込める
  • 将来的に資産価値が落ちにくい要素がある

借り手が見つかりやすい物件で、維持管理費の負担を軽減できる可能性が高い場合は賃貸を検討してもよいでしょう。

 

選択肢③売却する

築年数で価値が下がる不動産は、一般的に”今”が一番高く売れるタイミングです。

そのため、空き家になるようであれば、売却してしまうほうが損をしにくいといえます。

売却に成功した場合、まとまった資金が手元に入り、管理する手間や費用もかかりません。

一方で買主が必ず見つかるわけではなく、住宅ローンが残っていると売却できないケースあります。

マンションを売却するメリット・デメリット、売却が向いているケースをみていきましょう。

 

売却するメリット

マンションを売却するメリットは次のとおりです。

  • まとまったお金を得られる
  • 空き家だと有利に売却できる
  • 管理や維持管理費費の負担から解放される

マンションが売却できれば、保有し続けた場合に発生する悩みは解消されます。

それぞれ詳しく解説するので、売却すべきか迷っている方は参考にしてください。

 

まとまったお金を得られる

空き家になるマンションを売却できれば、まとまったお金が手に入ります

保有しているだけで維持管理費がかかることを考えると、メリットが大きいといえるのではないでしょうか。

売却で得たお金は、投資や生活費、子どもの教育費、医療費、介護費などに充てて、今よりも余裕のある生活を送れます。

不動産のままでは資産にはなりますが、実際に使えるお金が手元にあるわけではありません。

使い道が制限されない、すぐに使えるお金を得られる点は、かなり魅力的でしょう。

 

空き家だと有利に売却できる

人が住んでいない空き家は、有利に売却できる可能性があります。

【空き家が売却に有利に売却できる理由】

  • 居住者の都合に合わせる必要がないので、購入希望者が内覧しやすい
  • 自由に部屋を見て回れるので、購入希望者が不安になりにくい
  • 即引き渡し可能なので、即入居したい人をターゲットにできる
  • 家具がないと部屋が広く見えるため、印象が良くなる

空き家の場合、購入希望者が物件を自由に確認できるため売却までの対応がスムーズに進められます。

買い手がすぐに見つかる物件であれば、人が住んでいるときよりも売却しやすくなるでしょう。

 

管理や維持管理費費の負担から解放される

マンションを売却すると、維持管理費の負担から解放されるメリットがあります。

保有しているのが、資産価値の高いマンションであれば、固定資産税や毎月の管理費も高額になります。

長期間の保有になると、経済的な負担は大きいものです。

空き家にしたときの管理や維持にかかるお金が心配な場合は、売却することで精神的にも安定しやすいでしょう。

 

売却するデメリット

空き家になるマンションを売却するデメリットは次のとおりです。

  • 住宅ローンを完済する必要がある
  • すぐに売れるとは限らない

マンション売却はまとまった資金が手に入るため、魅力的な選択肢ですが、思った結果にならないケースもあります。

 

住宅ローンを完済する必要がある

住宅ローンが残っている場合、売却するには「住宅ローン残債の一括返済」と「抵当権の抹消」が必要となります。

つまり、一括返済ができないケースでは、査定価格がローン残債を上回らないと売却できないのです。

一括返済できるだけの資金があっても、生活が苦しくなるようであれば元も子もありません。

住宅ローンが残っている物件を売却する際は、ローン残債と査定額を比較したうえで判断しましょう。

 

すぐに売れるとは限らない

どれだけ売却したくても、すぐに買い手が見つからない場合もあります。

立地や建物の状態、築年数によって、中古マンションは売れにくいケースが多いので要注意です。

中古マンションの売却までにかかった平均日数を下表で確認しましょう。

売却年 売却にかかった日数
2017年 74.7日
2018年 78.8日
2019年 81.7日
2020年 88.3日
2021年 74.7日
2022年 71.4日
2023年 80.1日

参照元:公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2023年)

売却までの日数は80日前後で、平均で2〜3ヶ月ほどかかります。

さらに準備期間を考えると、4~6ヶ月はみておくべきでしょう。

半年以上売れない場合は、希望額やターゲットの設定が購入希望者層とズレている可能性も考えられます。

 

売却するのが向いているケース

空き家になるマンションの売却が向いているケースを確認しましょう。

【向いている人】

  • 長期赴任が決まっている
  • 住宅ローンを完済している
  • その後の生活に余裕を持って一括返済できる
  • 将来的にそのマンションに住む予定がない

【向いている物件】

  • 所有しているマンションの専有面積が広い
  • 賃貸物件の需要が低いエリアにある
  • 築年数が古い(20年以上)

現在住んでいるマンションに、今後住む予定がない人は売却向きです。

また、条件がよく売りやすい物件や条件が悪い物件は、早めに売却したほうが損が出にくい傾向があります。

保有し続けても将来的な資産価値は下がる一方なので、とくに条件が悪い売れにくい物件は早く売ってしまわないと損が膨らむ可能性があります。

 

選択肢④贈与(無償譲渡)する

無償贈与、つまり「無料」「タダ」で譲り渡すことも、マンションを手放す選択肢の1つです。

無償譲渡されるのは、以下のようなケースが一般的です。

無償譲渡のケース 具体例
個人から個人 親戚や友人に譲渡する
個人から法人 不動産会社に譲渡する
個人から自治体 空き家バンクを利用する

ただし、マンションの無償譲渡は、法律的には「贈与」になります。

贈与税が発生する場合もあるため注意が必要です。

以降で無償譲渡をするメリット・デメリットと向いているケースを提示するので、判断材料にしてください。

 

贈与(無償譲渡)するメリット

贈与(無償譲渡)するメリットは以下のとおりです。

  • 管理の手間や維持管理費費がかからない
  • 賃貸・売却できない空き家でも処分しやすい

所有している空き家が売却にも貸し出しにも不向きな場合は、無償譲渡も考えましょう。

空き家の所有が負担になっているのであれば、タダでも手放すことにメリットがあります。

 

管理の手間や維持費がかからない

無償譲渡でマンションを手放すことで、管理の手間や維持管理費用の負担がなくなります。

不動産を所有しているだけで、税金や維持管理費がかかることはお伝えしました。

使用する予定がないマンションであっても、所有している間は維持にかかる手間やお金が発生し続けます。

たとえ利益にはならなくても、処分することで将来的な損を発生させずに済むのです。

 

賃貸・売却できない空き家でも処分できる

ニーズが低く、賃貸・売却ができない空き家でも、無償であれば譲り受けたい人が存在する可能性はあります。

戸建ての場合は、更地にすれば国に土地を返還する「国庫帰属制度」の活用も検討できますが、マンションでは当制度を利用できません。

売却も賃貸もできずに処分に困っている場合は、近隣に住んでいる知人や友人に無償譲渡を提案してみてもよいでしょう。

その他、インターネットで希望者を募ることもできます。

 

贈与(無償譲渡)するデメリット

贈与(無償譲渡)するデメリットは以下のとおりです。

  • 贈与先を探すところから手続きまで自分で行う必要がある
  • ”無償”でも譲渡を受けた側に税金が発生する
  • 負担付贈与では契約不適合責任を負う

売却や賃貸が難しい空き家は手放せるだけでもメリットがあります。

しかし、デメリットも把握しておかないと、トラブルに巻き込まれる可能性があるので注意が必要です。

 

贈与先を探すところから手続きまで自分で行う必要がある

親族や友人のなかに欲しい人がいない場合、贈与先を探すところから自分で行う必要があります。

売却する際は、不動産会社と媒介契約を結んで販売活動を委託できますが、「無償」の場合は代金が発生しないため、譲渡先を探してもらうことはできません。

さらに、譲渡に必要な手続きも自分で行う必要があります。

ただし、専門知識なしで契約するとトラブルになる可能性があるため、契約書の作成や登記など法的な業務は、司法書士や行政書士などに委託するのがよいでしょう。

このように、無料であっても、譲渡の手続きには手間がかかる点には注意が必要です。

 

”無償”でも譲渡を受けた側に税金が発生する

空き家の贈与は、”無償”であっても”無料”ではありません。

マンションの固定資産税評価額が基礎控除額以上であれば、贈与を受けた人に贈与税が課せられます

具体的には、贈与対象の合計金額から基礎控除額(110万円)を差し引いた金額が課税対象となります。

課税対象となる財産の種類と違いは下表を確認してください。

財産の種類 一般贈与財産 特例贈与財産
特徴 ・兄弟間の贈与

・夫婦間の贈与

・親から子への贈与で子が未成年者の場合

・祖父母から孫への贈与

・親から子への贈与

最大税率 55%
基礎控除後の最大課税価格 3,000万円超 4,500万円超

参考元:国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率(暦年課税)

無償で譲渡しても評価額によっては、受け取った側に税金がかかることを覚えておきましょう。

 

負担付贈与では契約不適合責任を負う

契約不適合責任

負担付贈与の場合、物件を譲り渡したあとに、契約不適合責任を負う点に注意しましょう。

【負担付き贈与】

受贈者に一定の債務負担を条件にした財産の贈与

【契約不適合責任】

取引された目的物が、あらかじめ決めていた種類・品質・数量に関して、契約の内容に適合しないことが判明したときに売主が負担する責任

負担付き贈与をして、契約に適していない物件だった場合は売主が責任を取る必要があります。

無償譲渡の場合でも、物件の説明を丁寧に行い、トラブルに発展させない配慮が求められます。

 

無償譲渡するのが向いているケース

無償譲渡する場合のメリットとデメリットを踏まえて、向いているケースを確認しましょう。

【無償譲渡するのに向いているケース】

  • 立地が悪く、賃貸物件にしても入居者が見つけられない
  • 維持管理費がかかり続けているのに売れない
  • 将来的に住む予定がない
  • 築年数が古い、老朽化が進行している
  • 親戚や親しい知人に欲しい人がいる

事前に欲しい人がいるかどうか確認して、無償譲渡するか判断してみてください。

 

マンションを空き家として残す場合の適切な管理・メンテナンス方法

マンションを空き家として残す場合でも、定期的にメンテナンスを実施することで、ある程度劣化を防げます。

そこで、続いてはマンションを空き家として残す場合に、どのような管理やメンテナンスが必要なのかお伝えします。

ちなみに、自分で管理ができない場合は、親族や知人に頼む、または空き家管理代行サービスに依頼するなどして対策しなければなりません。

親族や知人に頼めば、迷惑をかけることになりますが、コストは抑えられます。

空き家管理代行サービスを使えば、管理の手間はかかりませんが、コストがかさみます。

状況や予算に合った方法を選択しましょう。

 

定期的に換気・通水・掃除を行う

空き家になる場合でも、定期的に換気・通水・清掃を行いましょう。

人が住んでいるときに近い状態を保つことで、住居の劣化や害虫被害を防げます。

それ以外にも、ホコリや油分は時間の経過とともに固着しやすく、変色を起こす可能性もあるため、放置せずに早めにキレイにしてください。

もし、売却や賃貸を考えているのであれば、内覧前にハウスクリーニングを入れるのも1つの手です。

 

害虫・害獣の対策・駆除を行う

空き家になる場合、害虫・害獣対策を行う必要があります。

一度害虫や害獣が発生してしまうと、建物の劣化に影響するだけでなく、近隣にも迷惑がかかります。

【害虫・害獣対策の注意点】

  • 害虫・害獣発生が住みつかないよう、物を置かない(とくにベランダ)
  • 排気口や野排水ホースからの侵入を防ぐ
  • 害虫・害獣が発生したらすぐに駆除を行う

害虫・害獣が発生したときに駆除するのはもちろん、発生しないように対策しておくことが重要です。

 

中古マンションは売れにくい!高く売るコツはある?

中古マンションの場合、売却自体の難易度が高い物件は少なくありません。しかし、できれば売却したいという方は多いことでしょう。

そこで、マンションを高く売るコツについて詳しく解説します。

売れにくいマンションがどうしたら売れるのかみていきましょう。

 

マンションの立地や状態から向いている売却方法を選ぶ

買取と仲介の違い

マンションの売却方法は、立地や状態を考えて選択するのがおすすめです。

主な売却方法には「買取」と「仲介」の2種類があり、それぞれの特徴を理解して状況に合わせて選択する必要があります。

 

買取と仲介の比較を下表で確認しましょう。

買取 仲介
買主 不動産会社 一般消費者
売却金額の目安 相場価格の70%程度 相場価格
売却までの期間 1ヶ月~ 平均4~6ヶ月
仲介手数料 不要 売却金額×3%+6万円
向いているケース 【売却が難しい物件】
・築年数が古い
・訳あり物件である
・仲介で買主が見つからない
・部屋の状態が悪くリフォームや修繕が必要 など
【買い手を探しやすい物件】
・処分の期日がない
・立地条件がよい
・築年数が浅い など

買取が向いているケースは、一般消費者の買い手を見つけるのが困難な物件です。

一方で仲介は、部屋の状態や条件が良く、一般消費者のなかから買い手を見つけやすい物件が向いています。

 

中古マンションの売買が得意な不動産会社を探す

中古マンションの売買が得意な不動産会社を探すことも、売却を成功させるコツです。

仲介でも買取でも、各々の不動産会社には得意不得意なジャンルが存在します。

中古マンションの売買を得意としている不動産会社であれば、他の不動産会社にはない独自の販売ルートや、ニーズが低い物件に価値をプラスできるノウハウを持っています。

売却が難しいマンションの場合は、中古マンションの売買が得意な不動産会社を探してみましょう。

 

売りにくい事情がある場合は訳あり物件の専門業者に相談する

売りにくい事情がある「訳あり物件」は専門業者に相談してみましょう。

訳あり物件の専門業者は、さまざまな事情を抱えた不動産の価値を再生して、再利用・再販売するノウハウを持っています。

業者によっては、ニッチな物件を求める層への販売ルートを構築していることろも。

訳あり物件専門の業者であれば、一般的な買取業者では拒否された物件でも、買い取ることができます。

売却が難しい中古マンションには次のような特徴があります。

【売れにくい中古マンションの特徴】

  • 築年数が古い
  • 立地が悪い/エリアの需要が低い
  • 価格が高すぎる
  • 好条件の競合物件が多い
  • 管理費や修繕積立金が高い
  • マンションの管理状態が悪い
  • 訳あり物件の条件に当てはまる など

売れにくい事情がある「訳あり物件」は、一般業者よりも専門業者に相談するのがおすすめです。

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3社以上の買取業者に相見積もりを取る

業者選定の際は、比較のため3社以上の買取業者に相見積もりを取るのがおすすめです。

比較をすることで、次のようなメリットがあります。

  • 複数社の見積もりの平均をすれば、売却価格の相場が把握できる
  • 相談時の対応で担当者の対応やサービスの質の違いがわかる
  • 各社の見積もり理由や提案の具体性を確認することで、信頼できる業者を選定できる
  • 見積もりを比較したときの価格差を交渉材料にできる
  • 価格以外にもサービスの向上が期待できる

納得のいく金額で売却するためにも、複数の買取業者に相談して、判断材料を集めましょう。

 

キレイな状態にしておく

マンション室内や共有部はできるだけキレイな状態にしておきましょう。

見た目が整っている物件のほうが印象が良いので、査定額も上がりやすくなります。

とくにチェックされる場所が、汚れが目に付きやすい水回りや玄関です。

清掃やハウスクリーニングで、見た目の減点を避けましょう。

ただし、欠陥の修繕は費用をかけすぎると、元が取れない可能性もあるため、最小限のコストで抑えることがポイントです。

 

特別控除・特例を利用する

マンションの売却をしたときに発生する利益は「譲渡所得」に該当し、所得税・住民税が課税されます。

譲渡所得金にかかる税率は以下のとおりです。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得(5年を超えて所有) 15% 5%
短期譲渡所得(5年以下の所有) 30% 9%

条件を満たせば、特別控除や特例を利用して、譲渡所得や税率を軽減できます。

控除・特例を受けるための条件や期間を把握して、税負担を減らしましょう。

 

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホーム(居住用財産)を売却した場合、所有期間の長さに関係なく譲渡価額(売却代金)から高3,000万円まで控除されます。

これが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。

相続や遺贈によって取得したケースでも特例を利用できます。

【特例が使える要件】

  • 現状、自分自身が住んでいる建物や土地であること
  • 他の特例を受けていないこと
  • 現在住んでいない場合は、住まなくなった日から3年経過した年の12月31日までに売ること
  • 売った年の前年・前々年に、他の特例を利用していないこと
  • 売る相手が、配偶者や兄弟など特別な関係にないこと など

【特例が使えないケース】

  • 特例を使うためだけに入居した場合
  • 新築期間中の仮住まいとして利用した住宅の場合
  • 別荘や趣味娯楽または保養のために所有する住宅の場合

適用を受けるための条件は多いものの、基本的に現在住んでいるマイホームを売却する場合は、適用要件に該当します。

参考:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例

 

10年以上所有していた場合の軽減税率の特例

10年以上所有していたマンションを売却すると、譲渡所得にかかる税金を軽減できる特例があります。

それが「10年以上所有していた場合の軽減税率の特例」です。

前述した3,000万円の特別控除と併用できて、相続や遺贈にも利用できます。

譲渡所得に対する税金は、5年を超える「長期譲渡所得」と5年以下の「短期譲渡所得」で税率が違い、さらに10年を超えると特例が利用できます。

【特例の要件】

  • 10年以上所有した自身の家と土地を売却していること
  • 売却した年の前年・前々年に同特例の適用を受けていないこと
  • 売る相手が、親族などの特別な関係にないこと
  • 空き家の場合、空き家となってから3年以内の売却であること
  • マイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと など

参考:国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

 

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

「取得費の特例」は、相続開始の翌日から相続税申告期限の翌日以降3年を経過する日までに相続した財産を売却した場合、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できる制度です。

譲渡所得は「譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)」で求められるので、相続税の一部を「取得費」に加算できれば譲渡所得を軽減できます。

【特例の要件】

  • 相続や遺贈により財産を取得した者であること
  • その財産を取得した人に相続税が課税されていること
  • その財産を相続開始日から3年10ヶ月以内に譲渡していること

「取得費の特例」は、前述した3,000万円の特別控除とも併用できるため、売却時にかかる税金を軽減できます。

参考:国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

 

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マンションを売却して新しいマンションを購入すると、損失が発生する場合もあります。

マンションを買い替えて損失が出た場合に利用できるのが、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

【損益通算】

マンション以外の資産(株や土地など)の利益と損失を合算すること。

【繰越控除】

マンションの損失があった場合、損失が一度で相殺されなくても、翌年、翌々年にも損失を引いて計算できる。

マイホームを売却・購入した際に発生した損失は、一定の要件を満たすと損益通算が可能

損益通算で控除しきれなかった損失は、譲渡の翌年以後3年内であれば、繰り越して控除を受けられます。

【特例の要件】

  • 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること
  • 以前に住んでいたマイホームの場合、住まなくなってから3年を経過する日の年の12月31日までに譲渡すること
  • 譲渡の年の1月1日における所有期間が、5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であること など

【特例が使えないケース】

  • 旧居宅の敷地の面積が500㎡超の場合
  • 繰越控除を適用する年の12月31日に、償還期間10年以上の住宅ローンがない場合
  • 合計所得金額が3,000万円を超える場合
  • 売る相手が、親子や夫婦などの特別な関係にある場合 など

参考:国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

 

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マンションを購入した価格より、売却時の価格が低い場合に利用できるのが「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

前述した「買い換え」と似ていますが、こちらは「売却」による損失に対して利用できる特例です。新たにマンションを購入しない場合も利用できます。

【特例の要件】

  • マイホームの譲渡、空き家の場合、住まなくなった日から3年後の12月31日までの場合
  • 所有期間が5年を超えるマイホームの場合
  • 住宅ローン残高が10年以上ある場合
  • 売却価格が住宅ローンの残高を下回っている場合 など

参考:国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

 

マンションを取り巻く空き家問題の現状と将来

マンションを空き家にするか、その他の方法で処分するか悩んでいる方でも、日本の空き家が増加している問題について、耳にしたことがあるのではないでしょうか。

ここでは、マンションを取り巻く空き家問題の現状と将来について解説するので、今後マンションをどう扱うのか決める参考にしてください。

 

全国の空き家のうち半数が賃貸用の集合住宅

全国の空き家は年々増加しており、半数が賃貸用の共同住宅です。

空き家が増えている背景は、少子高齢化や人口移動が考えられます。

総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査 特別集計」を参考に、具体的に全国の空き家件数をみてみましょう。

【総務省の行った土地統計調査】

  • 全国の空き家は848万9千戸(全国にある住宅の13.6%)
  • 空き家のうち共同住宅は50%以上
  • 空き家になっている共同住宅の約79%が民営
  • 1981~2000年に建築された空き家が全体の約30%

全国の空き家のうち半数は賃貸用の共同住宅であり、年々増加傾向にあります。

築年数が20年以上の古いマンションであれば、賃貸物件にしても空き家になることが考えられます。

 

空き家は増加しているのに新築住宅数は増加傾向

空き家が増加している一方で、新築住宅も増加傾向にあります。

2018年の日本の総住宅数は約6240万戸で、世帯数は5400万戸でした。

比較すると約16%も世帯数が多いことがわかります。

これは、「日本人は新築を好むこと」「財産を不動産資産にして、相続税を減らす節税対策のために新しく家を建てる人が多いこと」が大きな原因です。

新しい住宅を建てても、住む人がいないため、どうしても空き家は増加してしまいます。

 

今後問題は深刻化する!廃墟化するマンションが増加する見込み

空き家マンションに関する問題は、今後も深刻化が不安視されています。

具体的には、空き家に対処したくてもマンションを維持する資金が不足し、問題の解決が見込めない事態が発生しています。

空き家が増えると、管理費や修繕維持積立金が集まりません。

お金がないとメンテナンスや修繕工事、建て替えが行えないため、マンション全体の老朽化が進みます。

そして、管理・メンテナンス・修繕ができていないマンションは、入居者が集まらず、さらに資金が不足するという負のスパイラルに陥ります。

こうなると、売却も難しくなる可能性も。

国土交通省が2022年に発表した「マンションを取り巻く現状と課題」によると修繕積立金が計画よりも不足しているマンションは全体の約35%もあるようです。

空室が目立つマンションの場合、早めに手放すほうが得策といえるでしょう。

 

空き家マンションについてよくある質問

  

マンションが特定空家に指定される可能性はある?

一住戸単位ではありませんが、マンション単位では特定空き家になることがあり得ます。

マンションの一室が空き家になっていても、他室が埋まっており、マンション全体で廃墟状態にない場合は、特定空家の対象外です。

しかし、建物全体の老朽化が進んで、周囲に悪影響を及ぼすと判断されれば、指定の対象となります。

 

空き家マンションに税金はかかる?

空き家マンションであっても、所有していると固定資産税と都市計画税がかかります。

納税額の課税標準は以下のとおりです。

  • 固定資産税が課税標準額×1.4%(標準税率)
  • 都市計画税は課税標準額×上限0.3%

「特定空家」と認定されれば、固定資産税が6倍になるので注意しましょう。

 

マンションが空き家になるときは状況に合った選択を考えよう!

空き家をどうするべきか悩んだときは、物件の状態や築年数、今後の人生計画などを考慮して、大きな損が出ない選択を検討しましょう。

人が住まなくなるマンションに対して取れる選択は、以下があります。

  • 空き家として所有・管理する
  • 賃貸物件として貸し出す
  • 売却する
  • 無償譲渡する

マンションは築年数が古くなるほど、売れにくくなります。

もし売却を検討しているのであれば、特例も適用できるため、早く手放すほうが無難でしょう。

所有しているマンションの状態が悪いときや、買い手を見つけられない事情がある物件の場合は、訳あり物件専門の不動産業者に相談してください。

弊社Albalink(アルバリンク)であれば、他社で買取を断られた物件の買取実績も豊富で、買取金額にも自信があります。

マンションを手放したくても、「築年数が古い」「買い手が見つからない」といったお悩みがある場合は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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