「空き家を相続したけど、管理ができないから放置してもいい？」
「住む予定がない家だから処分する方法が知りたい」
上記のように、親族の家や実家など、いらない空き家を所有する予定がある方は、どう処分すべきか気になるのではないでしょうか。
結論としては、いらない空き家は早めに売却することをおすすめします。
売却をおすすめする理由としては、空き家は所有しているだけで管理・維持費がかかり、トラブルが発生する原因にもなるためです。
場合によっては周辺住民に迷惑がかかって、損害賠償を請求されるケースもあります。
ただし、物件によっては売却先が見つからずに、売りたくても売れないことも珍しくありません。
そこで本記事では、いらない空き家を手放す方法について解説します。
【この記事でわかること】
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本記事を読めば、いらない空き家をどうすればいいのか、各自の状況や物件の状態に合わせて処分方法を検討することができます。
もし、売りたいのに売却先が見つからないという場合は、訳あり物件専門の買取業者へ相談してみてください。
訳あり物件の買取業者は、一般的に売るのが難しい物件であっても、独自の活用ノウハウを持っているので、高値での買取が期待できます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、空き家をはじめとする幅広い訳あり物件を取り扱っています。
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放置はNG！いらない空き家を所有しているデメリット
不動産の処分には手間と時間がかかります。不要な不動産であれば、なおさら対応が後回しになってしまうでしょう。
しかし、空き家を長く放置するのはNGです。
空き家を放置すると、以下のようにさまざまなデメリットが発生します。
- 人が住んでいなくても固定資産税はかかり続ける
- 更地にすると固定資産税の負担が増える
- 建物の劣化が進む
- 近所とトラブルになるおそれがある
- 犯罪や事件に巻き込まれるおそれがある
- 特定空き家に指定されるおそれがある
- 多額の損害賠償が請求されるおそれがある
思わぬトラブルに巻き込まれる可能性もあるため、空き家は放置しないほうがいいことを理解して、適切に対応しましょう。
人が住んでいなくても固定資産税はかかり続ける
人が住んでいなくても不動産を保有しているだけで、固定資産税の支払い義務が発生します。
固定資産税とは、不動産を所有している人が、不動産の価値に応じて支払うべき税金です。
課税標準額をベースにして算出され、不動産の価値が高ければそれだけ課される税額も上がります。
【課税標準額とは】
| 固定資産税額の課税対象となる金額で、通常は不動産評価額と同額になる |
不動産を所有していれば、人が居住しているかの有無にかかわらず、税負担が発生し続けるのです。
更地にすると固定資産税の負担が増える
住んでいないからといって、空き家を更地にすると却って税負担が重くなる点もデメリットです。
土地に空き家が立っているときは、「住宅用地の課税標準の特例措置」（通称「住宅用地の特例」）によって、固定資産税の税負担が軽減されています。
【住宅用地の課税標準の特例措置とは】
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不要だからと空き家を取り壊して更地にすると、住宅用地の課税標準の特例措置が適用されません。
そのため、固定資産税の負担は増加します。
住宅がある土地と更地を比較した場合、最終的な税負担は3〜4倍程度変わってきます。
建物の劣化が進む
空き家を放置すると、管理やメンテナンスが行き届かないため、建物は通常よりも早く劣化します。
具体的には以下のような劣化が進み、トラブルに巻き込まれる可能性があります。
【劣化によって起こる問題】
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本来、不動産を人が住める状態にするには、定期的なメンテナンスが欠かせません。
長期的に放置してしまうと、崩壊のおそれも出てくるため要注意です。
近所とトラブルになるおそれがある
空き家を放置すると、近隣とトラブルになる可能性もあります。
【近隣トラブルの原因になるケース】
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空き家を放置すると、自身が所有する建物だけでなく、周囲の建物や近隣住民、地域の治安にまで悪影響を及ぼすリスクがあるのです。
犯罪や事件に巻き込まれるおそれがある
放置されている空き家は、犯罪や事件に利用されるケースもあります。
外から見て、庭や草木が荒れていたり、郵便物があふれていたりすると、空き家であることが簡単にわかってしまいます。
【空き家で起こり得る犯罪】
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多くの犯罪は、人の気配や出入りが感じられない空き家だからこそ発生します。
長期的な空き家であることが知れれば、犯罪の温床となりかねません。
犯罪の現場となれば、いわく付き物件として売却額に影響します。
さらに、空き家の所有者の責任が問われる事態が発生することも考えられるでしょう。
特定空き家に指定されるおそれがある
空き家は放置すると「特定空き家」に指定される可能性があります。
特定空き家に指定されてしまうと、「住宅用地の特例措置が受けられない」や「行政代執行になり高額な費用を請求される」など罰則があるため要注意です。
【特定空家に指定される条件】
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参考：e-GOV法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」
すぐに特定空き家に指定されるわけではなく、定期的にメンテナンスが行われて、治安悪化や崩壊を招かない状態が保たれていれば問題ありません。
空家を放置するリスクについては、以下の記事を監修させて頂きました。
空き家を放置するリスク：あきやふどうさん（外部リンク）
多額の損害賠償が請求されるおそれがある
空き家を放置すると、多額の損害賠償を請求される可能性があります。
空き家の管理不行き届きが原因で周囲に被害を与えた場合、空き家の所有者の責任が追及されることがあるためです。
専門家の試算によると、場合によっては被害額が2億円を上回るとされています。
【試算の条件】
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参考：公益財団法人日本住宅総合センター「空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査」
加えて、空き家になると火災保険が適用されないケースもあります。
高額な損害賠償を請求されたうえ、自己負担になると経済的に大きな痛手となりかねません。
売れない空き家の理由や対策については以下の記事もご覧ください。
売れない空き家はどうしたらいい？空き家が売れない理由と対策を徹底解説します！：株式会社SA
いらない空き家はどうしたらいい？6つの処分方法
空き家を保有し続けるのはデメリットが多いため、住む予定がない場合は処分を検討したほうが無難です。
- 売却する
- 建物や土地を貸し出して活用する
- 相続放棄する
- 第三者に無償譲渡する
- 自治体や法人に寄付する
- 相続土地国庫帰属制度を利用して国に引き取ってもらう
ここでは、いらない空き家の処分方法を6つ解説します。
空き家をどう処分すべきか悩んでいる方は、参考にしてください。
売却する
いらない空き家がある場合、まずは売却できるか不動産会社に相談してみましょう。
売却してしまえば、維持費や管理の手間を考える必要がなくなり、まとまった資金も手に入ります。
売却に向いている物件の条件と理由は以下のとおりです。
| 条件 | 理由 |
| 駅から徒歩10分以上 | 駅近に対する立地ニーズが非常に大きい |
| 築20年以内 | 20年を超えると、資産価値が大きく下がる |
| 過去にリフォームしていない | 築年数や内装、設備が新しい物件で絞り込む人が多い |
| 住宅ローンを完済していない | 売却で得たお金をローン返済を完済できる |
所有している物件が売却に向いているか、確認してみてください。
不動産仲介会社を利用して売却する
空き家を売却する選択肢の1つに、不動産会社を利用した仲介・買取があります。
仲介の場合、不動産会社に依頼をして、中古住宅を探している一般の買主を探します。
【仲介のメリット】
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【仲介のデメリット】
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買主さえ見つかれば、買取で売るより高値で売れる傾向があります。
しかし、買主の多くは、自宅となる不動産を探しているため、条件が悪い空き家は売れにくくなります。
契約不適合責任を負う点も仲介の特徴です。
売却後にトラブルが発覚した場合、契約の解除や損害の賠償を求められます。
【契約不適合責任とは】
| 契約時に取り決めた商品の種類や品質、数量などに不備があった場合に、売主が買主に対して負う責任 |
不動産買取業者に売却する
不動産買取業者への売却では、不動産買取業者が不動産を直接買い取ります。
仲介で売りにくい物件や買い手が見つからない物件でも、売却できる可能性があります。
【買取のメリット】
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【買取のデメリット】
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解体・リフォームなどは必要なく、仲介手数料もかからないため、売却手段のなかでは、所有者の負担が少ない方法です。
空き家を早く手放したい場合や売れにくい事情がある場合は、不動産買取業者の利用が向いています。
不動産買取業者については「空き家の買取相場は市場価格の60%が適正？できるだけ高く売るコツ5選も紹介」で詳しく解説しているので、確認してみてください。
空き家バンクに登録して売れるのを待つ
売却には、空き家バンクに登録して売れるのを待つという選択肢もあります。
空き家バンクとは、空き家を売りたい・貸したい所有者が、所在する自治体のホームページに空き家情報を掲載できる仕組みです。
空き家を買いたい人・借りたい人と、空き家の提供者をマッチングできます。
【空き家バンクを利用するメリット】
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【空き家バンクを利用するデメリット】
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空き家バンクの利用者はそう多くなく、売れたとしても安価になりがちです。
そのため、空き家の処分方法としての優先度は、そう高くありません。
処分を急いでいない場合や、その他の方法で売却も活用もできなかった場合に利用をおすすめします。
建物や土地を貸し出して活用する
所有している物件の状態が良く、借手が見つかる見込みのある場合は、賃貸物件として貸し出すほうがメリットが大きくなることがあります。
【空き家を貸し出すメリット】
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【空き家を貸し出すデメリット】
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一般的に、売却よりも貸し出しのほうが、実現への難易度は高い傾向にあります。
メリット・デメリットと合わせて、所有している物件が賃貸に適しているか判断しましょう。
貸し出すのに向いているのは以下のような物件です。
【賃貸に向いている物件】
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賃貸物件として貸し出す場合は、管理会社に賃料の設定や入居者探しをすることになります。
また、居住用だけでなく、企業の倉庫や駐車場、老人ホームなど貸し出しの手段は複数あります。
この場合、今ある空き家を解体する必要があるため、コストがかかるのが難点です。
不動産の状態に合わせて、貸し出しのスタンスを考えましょう。
相続放棄する
いらない不動産を所有するパターンとしてとくに多いのが相続です。
不動産の相続がマイナスにしかならない場合は、相続放棄を検討するのもよいでしょう。
【相続放棄のメリット】
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【相続放棄のデメリット】
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相続した不動産が売却も貸し出しもできない場合は、維持コストや管理の手間がかかるため、相続放棄を選択肢に入れるのもよいでしょう。
【相続放棄の手続き】
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相続放棄では、預貯金や貴金属、小切手、株式、著作権などのプラスの財産も放棄することになります。
そのため、多額の借金や未払金などマイナスの財産が、プラスの財産を上回る場合に相続放棄を検討しましょう。
そのほか、売却先や譲渡先が見つからない場合にも、選択肢の1つになります。
第三者に無償譲渡する
空き家を欲しい人がいれば、第三者に無償譲渡する手もあります。無償譲渡は、法律上は「贈与」に当たります。
【贈与のメリット】
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【贈与のデメリット】
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相続した不動産の売却や活用が難しく、欲しい人がいる場合は無償譲渡を検討してみましょう。
不動産以外にプラスの財産があり、相続放棄をしたくない場合も有効です。
ただし、契約不適合責任を負う譲渡の場合、売却時と同様に物件の不備について売主が買主に対して責任を負います。
契約書の作成や手続きは専門家に任せてトラブルの発生を防ぎましょう。
自治体や法人に寄付する
場合によっては、自治体や法人に寄付できることもあります。
【寄付のメリット】
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【寄付のデメリット】
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譲渡を受け入れているところは、ごく一部です。基本的に、使用する目的がない空き家や土地の寄付は受け入れていません。
そのため、空き家処分の方法の1つではありますが、あまり有力な選択肢とはいえないでしょう。
そのほか、一部の法人では不要な不動産を引き取るサービスを提供しています。
サービス内容はさまざまですが、有償での引き取りが一般的です。
相続土地国庫帰属制度を利用して国に引き取ってもらう
「相続土地国庫帰属制度」は 2023年4月からスタートした新しい制度です。
要件を満たせば、相続によって得た、いらない”土地”を国に返せます。
【相続土地国庫帰属制度のメリット】
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【相続土地国庫帰属制度のデメリット】
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相続した不動産を売却・活用できない場合や、不動産以外の遺産を相続したい場合は、制度の利用を検討してもよいでしょう。
お金と時間はかかりますが、国に引き取ってもらえれば、空き家を保有し続けるときに起こり得る悩みは解消できます。
参考：政府広報オンライン「相続した土地を手放したいときの「相続土地国庫帰属制度」」
損をしないために！いらない空き家を処分するときの注意点
遠方や田舎の空き家を相続すると、処分の手間が面倒に感じることもあるでしょう。
しかし、いらない空き家だからといって、放置したりよく調べず処分したりすることはおすすめできません。
- 空き家になる不動産を相続したら3年以内に売却する
- 売却でも賃貸でもリフォーム・解体する前に業者に相談する
- 解体が必要な場合は自治体の補助金が使えるか確認する
- 売却時には複数の買取業者に査定を依頼する
ここからは、知っておくだけで損をしない売却前の注意点を確認しておきましょう。
空き家になる不動産を相続したら3年以内に売却する
空き家を相続した場合、3年以内に売却すると、売却によって得た利益のうち3,000万円までは所得税を控除できます。
正式には、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼びます。
【特例の要件】
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参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
早めに動くことで、他の控除や特例も適用・併用できる可能性があります。
【空き家の譲渡所得の特例】
| 特例の内容 | 譲渡所得から最高で3,000万円まで控除される |
| 併用できる特例 |
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【相続税の取得費加算の特例】
| 特例の内容 | 相続開始から3年10ヶ月以内に売却した場合、相続税の一部を取得費として計算できる |
| 併用できる特例 | 「マイホームを売ったときの特例」または「特定のマイホームを買換えたときの特例」のいずれか |
【3,000万円の特別控除の特例】
| 特例の内容 | 所有期間に関係なく譲渡所得から最高で3,000万円まで控除される |
| 併用できる特例 | 軽減税率の特例 |
【マイホームを売ったときの軽減税率の特例】
| 特例の内容 | 10年以上所有していた家を売却した場合、税率が低くなる |
| 併用できる特例 | 3,000万円の特別控除の特例 |
空き家を売却する場合、税金の負担を軽減できることがあるので、利益に対して使える控除を把握しておきましょう。
売却でも賃貸でもリフォーム・解体する前に業者に相談する
高く売るために空き家のリフォームや解体をする場合、事前に業者に相談するのがおすすめです。
売却や賃貸を検討する際、物件がキレイな状態だと評価される可能性はあります。
しかし、リフォームや解体にかかった費用分を、売却額で補えるとは限りません。
場合によっては、手を加えずそのまま売却したほうが、手元に残るお金が大きくなるケースもあります。
安易にリフォームや修繕、解体をしないことが、損をしないポイントです。
まずは、現状のまま不動産業者に相談して、工事や解体が必要か確認をしましょう。
解体が必要な場合は自治体の補助金が使えるか確認する
解体が必要な場合は、自治体の補助金が利用できるか確認しましょう。
「空き家対策総合支援事業」の一環で、解体費用に対する補助金が出る場合もあります。
補助金を受ける条件は自治体ごとに異なるため、補助を受けられるかは事前に確認が必要です。
| 補助金の種類 | 内容 |
| 老朽危険家屋解体撤去補助金 | ・倒壊を防ぐための補助金 ・解体費用の1/5～1/2を支給 |
| 都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金 | ・都市の景観を守るための補助金 ・解体費用の1/5～1/2を支給 |
| 建て替え建設費補助金 | ・解体費用・建築費用の一部を補助 |
空き家の解体すべきか迷ったときは、補助を受けられるかも考慮して検討しましょう。
売却時には複数の買取業者に査定を依頼する
空き家を売却するときは、比較のため3社以上の買取業者に査定を依頼してください。
3社以上に見積もりを取ることで、所有している空き家のおおよその売却相場がわかるだけでなく、安く買い叩こうとする業者も選別できます。
金額のほか、担当者の対応やサービスの質の違い、見積もり理由の具体性の確認も可能。信頼できる業者を選びやすくなります。
他社の見積もり額を使えば、金額交渉も進めやすくなるでしょう。
複数社で見積もりを取って、比較しながら業者選定を行ってください。
売れにくい空き家の特徴
空き家を放置すると、コストやリスクが高いため、早めに売却するのがおすすめです。
しかし、所有している物件が売れにくい事情を抱えていた場合、売却したくても買い手が見つからないケースもあります。
続いては、売れにくい空き家の特徴を解説します。
- 立地条件が悪い
- 市街化調整区域にある
- 権利関係に問題がある
- 事故物件に該当している
- 再建築不可物件に該当している
所有している空き家と照らし合わせて、処分方法を選ぶときの判断材料としてください。
立地条件が悪い
立地条件とは、物件が建っている環境全般を表します。
立地条件が悪い空き家は、安心して暮らしにくい要素が多いと言い換えられ、不動産としてのニーズが低くなります。
【立地条件が悪い物件の例】
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所有する物件の立地条件が悪いと、買い手が見つかりにくく、売却は難しくなります。
市街化調整区域にある
市街化調整区域とは、市街化を抑制するためのエリアで、積極的な住宅や商業施設の建設を認めていません。
生活環境が整っていないことから一般の人は生活しにくいため、売れにくい傾向があります。
【市街化調整区域に居を構えるデメリット】
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もともとが生活するための区域ではないため、なにかと不便な要素が多く、一般の人にはあまり需要がありません。
権利関係に問題がある
権利問題がある空き家は、問題を解決するまでに時間がかかるため、売却が難しくなります。
たとえば、「相続でもめている」「不動産の所有者が明確になっていない」などが、権利関係に問題があるケースに該当します。
不動産の名義変更や預貯金の払い戻しは、共有者全員の承諾がないと実行できません。
つまり、相続人が複数いる場合、そのうちの1人と連絡が付かなければ、相続手続きを進めることができないのです。
相続人が行方不明の場合は、裁判所で「不在者財産管理人選任の申し立て」をする必要があります。
購入したとしても不動産を所有する権利がすぐには手元に届かないことが予想されるため、不動産市場では敬遠されがちです。
参考：裁判所「不在者財産管理人選任」
事故物件に該当している
人の死にまつわるトラブルが起こって、「事故物件」となった空き家も売却するのは簡単ではありません。
事故物件に法律的な定義はありませんが、より正確な表現では「心理的瑕疵」のある物件を指します。
【心理的瑕疵とは】
| 心理的に嫌悪感や抵抗感を覚えて、入居や購入の意思を左右するような該当不動産で発生したネガティブな事象 |
事故物件を売買や貸し出す場合、事故や事件があったことを事前に相手方に伝える「告知義務」が発生します。
【心理的瑕疵があると判断されるケース】
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告知すべきか悩む場合は、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を参考にしてみましょう。
事故物件は心理的な瑕疵により、買い手を見つけるのは難しく、高く売るにはコツが必要です。
事故物件について詳しく知りたい方は「事故物件の売却・家賃の相場は？高く売るコツ・家賃を値上げする方法を紹介！」で解説しています。
再建築不可物件に該当している
再建築不可物件とは、「都市計画区域」と「準都市計画区域」にのみに存在する、増築・改築・建て替えできない物件です。
再建築不可物件を解体しても、同じ場所に新たに建物を建てることができません。
【再建築不可に該当する主な条件】
| 土地に接する建築基準法上の道路の幅員が4m未満 土地と建築基準法上の道路の接する幅が2m未満 土地が4m未満の道路や私道とのみ接している |
建築基準法には「接道義務」があり、条件を満たしていない土地には建物を建てられません。
多くは、建築基準法ができる以前、または都市計画区域に指定される以前に建てられた建物が該当します。
再建築不可物件は購入後の活用方法が限られるため、売れにくい不動産の1つとして挙げられます。
再建築不可物件の売却については、次のコラムも参考にしてみてください。
外部リンク：再建築不可物件の売却や業者買取の方法とは？｜リノビズム
【必見】売却を諦める前に！売れない空き家は訳あり物件専門の買取業者に相談してみよう
所有している物件が、売れない空き家だった場合は、諦める前に「訳あり物件専門」の買取業者に相談することをおすすめします。
不動産の買取業者にも得意・不得意があるものです。
訳あり物件の専門業者には、売れにくい事情を抱えた物件の価値を再生し、活用する独自のノウハウがあります。
一般的な不動産買取業者に買取拒否されるような物件でも、訳あり物件専門の買取業者なら買取が可能です。
もし訳あり物件専門の買取業者に相談したくなったときは、以下のポイントに注目して業者を選びましょう。
【買取業者選びのポイント】
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おすすめの買取業者については「訳あり物件(事故物件・空き家)買取業者おすすめ9選│30社以上徹底比較」でも詳しく解説しています。
弊社、AlbaLink（アルバリンク）は訳あり物件専門の買取業者であり、これまでも買取を断られた空き家を、数多く買い取ってきました。
実績や弊社に相談するメリット、無料査定フォームは、こちらからご確認ください。
いらない空き家の処分や売却についてよくある質問
空き家を放置するとどんなデメリットがある？
空き家を放置すると、固定資産税や維持費用などコストがかかり続けます。
さらに、手入れが行き届かず、建物が劣化することで、資産価値が低下したり周辺住民に迷惑がかかったりするリスクもあります。
トラブルが発生した場合は、損害賠償を請求される可能性も。放置せずに売却するか活用するか、何かしらの対処をしましょう。
空き家の解体費用はいくらかかる？
空き家の解体費用は、建物の規模や構造によって異なります。
たとえば、30〜50坪の場合は、木造で120〜300万円、鉄骨造で150〜330万円円、鉄筋コンクリート造で180〜360万円が解体費用のおおよその相場です。
物件のある地域や依頼する業者、物件の状態などによって、解体費用が変動することがあります。
いらいない空き家があるなら早めの処分が吉
空き家は放置しておくと、コストがかかり、トラブルに巻き込まれるリスクもあるため、デメリットばかりが大きくなってしまいます。
よって、売却するか活用するかを早めに決断することが重要です。
古い空き家や訳あり物件に該当する空き家は、売却も活用も簡単ではありません。
売れにくい事情を抱えた不動産は、訳あり物件専門の買取業者に相談すると適正な価格で買い取ってもらいやすくなります。
売れないと空き家があるなら、諦めるまえにぜひAlbaLink（アルバリンク）にご相談ください！
弊社であれば、高く買い取れる可能性があります。
